Ist es legal, seine Wohnung in der Schweiz ohne Zustimmung des Eigentümers über Airbnb unterzuvermieten?
Nein, es ist illegal, eine Unterkunft über Airbnb ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten. Gemäss Art. 262 OR muss der Mieter die Zustimmung des Eigentümers einholen. Im Falle einer nicht genehmigten oder lukrativen Untervermietung kann der Vermieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen.
Der rechtliche Rahmen der Untermiete in der Schweiz: Zwischen Vertragsfreiheit und Rechtsmissbrauch In der Schweiz wird die Untermiete durch Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) geregelt, der einen grundlegenden Grundsatz festlegt: Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Diese Zustimmung kann jedoch nur aus bestimmten Gründen verweigert werden: wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben, wenn diese Bedingungen im Vergleich zu denen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind oder wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Der Aufschwung von Airbnb hat jedoch die Gerichte dazu veranlasst, diese Grenzen zu präzisieren, insbesondere hinsichtlich des lukrativen Charakters und des Begriffs "Hauptwohnsitz".
Ein strenger regulatorischer Rahmen angesichts der Professionalisierung Die Untervermietung über Plattformen wie Airbnb darf nicht mit einer traditionellen Untervermietung an einen Studenten oder einen Freund während einer vorübergehenden Abwesenheit verwechselt werden. Das Schweizer Recht unterscheidet nun klar zwischen Wohn- und gewerblicher Nutzung.
-
Das Transparenzgebot und die Zustimmung Der Mieter ist verpflichtet, seinen Vermieter über seine Absicht zur Untervermietung zu informieren. Diese Information muss die Namen der Untermieter (was bei Airbnb, wo die Gäste ständig wechseln, technisch komplex ist) und die finanziellen Bedingungen enthalten. Unterlässt der Mieter diesen Schritt, riskiert er eine Kündigung des Mietvertrags. Die neuere Rechtsprechung tendiert dazu, die Verweigerung des Vermieters als legitim anzusehen, wenn die Untervermietung einen systematischen und hotelähnlichen Charakter annimmt, da dies den Zweck der Räumlichkeiten verändert.
-
Der Begriff des missbräuchlichen Mietzinses Dies ist der Hauptreibungspunkt. Artikel 262 Abs. 2 lit. b OR hält fest, dass der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann, wenn die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind. In der Schweizer Praxis darf ein Mieter keinen wesentlichen Gewinn auf Kosten seines Eigentümers erzielen.
Ein Aufschlag von 10% bis 20% auf den Nettomietzins wird in der Regel toleriert, um die Amortisation der Möbel und Nebenkosten (Internet, Strom, Plattformgebühren) zu decken.
Darüber hinaus gilt die Untermiete als lukrativ und missbräuchlich, was den Weg für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags aus "wichtigem Grund" ebnet.
- Die wesentlichen Nachteile für den Vermieter Der ständige Wechsel von Touristen in einem Wohnhaus-Treppenhaus kann einen "wesentlichen Nachteil" darstellen. Lärmbelästigung, das von anderen Miteigentümern empfundene Unsicherheitsgefühl und die erhöhte Abnutzung der Gemeinschaftsflächen sind von den Gerichten regelmässig anerkannte Gründe, um die Airbnb-Aktivität zu verbieten.
Kantonale Besonderheiten und Kurtaxen Über das Mietrecht (auf Bundesebene) hinaus wendet jeder Kanton seine eigenen Verwaltungsvorschriften an.
Die Risiken für den Mieter-Gastgeber Der Mieter, der sich ohne Einhaltung der Regeln als Hotelier betätigt, setzt sich schwerwiegenden Konsequenzen aus:
Ausserordentliche Kündigung: Bei einer schweren Verletzung der Sorgfaltspflicht oder bei lukrativer Nutzung der Untermiete kann der Vermieter den Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen.
Rückerstattung des Gewinns: Der Eigentümer kann die Rückerstattung der ungerechtfertigten Bereicherung (die durch die missbräuchliche Untermiete erzielten Gewinne) verlangen.
Verwaltungsstrafen: In Kantonen wie Genf können die Bussen für Verstösse gegen das LDTR sechsstellige Beträge erreichen.
Fazit für Investoren und Eigentümer Für einen Vermieter ist Wachsamkeit geboten. Es wird empfohlen, in die Mietverträge spezifische Klauseln aufzunehmen, die die Untervermietung über digitale Plattformen ausdrücklich verbieten oder von einer vorherigen, erneuerbaren schriftlichen Zustimmung abhängig machen. Für den Investor erfordert der Erwerb von Stockwerkeigentum (STWE) für die Nutzung als Airbnb eine sorgfältige Prüfung des Nutzungs- und Verwaltungsreglements (RAU) der Miteigentümergemeinschaft, da immer mehr STWE-Gemeinschaften mittlerweile die hotelähnliche Vermietung verbieten.
