Die Diagnose von Schadstoffen ist zu einer tragenden Säule der Immobilienbewertung geworden, da sie eine Renditechance in ein unvorhersehbares finanzielles Fiasko verwandeln kann.
In der Schweiz ist das Vorhandensein gefährlicher Substanzen wie Asbest oder PCB (polychlorierte Biphenyle) nicht nur eine gesundheitliche Einschränkung, sondern eine wesentliche Komponente des Verkehrswerts. Für alle vor 1991 errichteten Gebäude ist das Risiko nahezu systematisch. Ob in Fliesenklebern, Putzen oder Fensterkitten – diese unsichtbaren Fasern erfordern Sanierungsprotokolle, die streng von der SUVA und kantonalen Richtlinien geregelt werden.
Wenn ein B2B-Investor eine zu renovierende Liegenschaft analysiert, ist das Fehlen einer Vorabdiagnose ein strategischer Fehler. Die Entdeckung von Schadstoffen während der Bauphase kann die Entsorgungskosten verfünffachen oder verzehnfachen, ganz zu schweigen von den Ertragsausfällen durch Verzögerungen. Der Immobiliengutachter muss daher den Sachwert oder Ertragswert korrigieren, indem er die Sanierungskosten abzieht. Diese Umweltverbindlichkeit muss in den CAPEX-Berechnungen berücksichtigt werden, da sie die Nettorendite des Objekts direkt beeinflusst.
PCB, die vor allem in Fugendichtstoffen von Gebäuden aus den Jahren 1955 bis 1975 vorkommen, stellen eine zusätzliche Herausforderung dar. Im Gegensatz zu Asbest sind sie flüchtig und können benachbarte Bauteile kontaminieren. In Kantonen wie Genf oder Waadt verlangt die Gesetzgebung mittlerweile bei jedem Baugesuch einen Nachweis über gefährliche Stoffe. Wer diese Parameter beim Kauf ignoriert, riskiert eine sofortige Wertminderung seines Kapitals, sobald das Bauprojekt offiziell eingereicht wird.
