Die historische Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts zeichnet die Schweizer Immobilienbesteuerung völlig neu und zwingt Eigentümer zu einer komplexen Abwägung zwischen Steuererleichterung und dem Verlust strategischer Abzüge.
Jahrzehntelang bildete der berüchtigte "Eigenmietwert" eine oft kritisierte schweizerische Steuerbesonderheit, die ein fiktives Einkommen für Eigentümer besteuerte, die ihr eigenes Wohneigentum bewohnten. Mit dem geplanten legislativen Kurswechsel, der den Markt ab 2025-2026 verändern soll, weicht die anfängliche Euphorie einer deutlich kühleren Analyse der Situation. Auch wenn das Verschwinden dieser lästigen Bürde in der Steuererklärung wie ein grosser politischer Sieg anmutet, so ist die buchhalterische und steuerliche Realität für die Marktakteure weitaus differenzierter. Dieser Paradigmenwechsel kommt nämlich nicht allein: Er läutet das Ende von wesentlichen Abzügen ein, die bisher die Kosten für den Besitz einer Immobilie massgeblich dämpften. Die finanzielle Gleichung des Hauptwohnsitzes wird dadurch völlig auf den Kopf gestellt, was junge, über ihren Schuldbrief stark verschuldete Käufer ebenso trifft wie Rentner, die in die Sanierung ihres Stockwerkeigentums investieren möchten. Soll man sich über diese steuerliche Befreiung freuen oder einen heftigen Bumerangeffekt auf die Gesamtbelastung fürchten? Ein technischer Einblick in die Folgen dieses Erdbebens.
Was ist die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz?
Es handelt sich um die Abschaffung der Steuer auf das fiktive Einkommen, das ein Eigentümer aus seiner Immobilie erzielen könnte, wenn er sie vermieten würde. Im Gegenzug streicht die Reform die Möglichkeit, Unterhaltskosten, Renovationskosten und die Zinsen der Hypothekarschuld vom steuerbaren Einkommen abzuziehen.
Das Ende eines historischen Steuerkompromisses.
Das Schweizer Steuersystem beruhte bisher auf einem einzigartigen Gleichgewicht. Der Eigentümer musste ein theoretisches Einkommen deklarieren, was seine Steuerbemessungsgrundlage erhöhte, durfte aber im Gegenzug seine gesamten Passivzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Diese Mechanik bot massive Anreize für die Aufrechterhaltung einer hohen Verschuldung und begünstigte indirekt das Modell der indirekten Amortisation über die Säule 3a, das von unseren Bankinstituten sehr geschätzt wird.
Die neue Ausgangslage ändert diesen Ansatz grundlegend. Durch die Streichung des Eigenmietwerts entfernt der Gesetzgeber das Sicherheitsnetz der Abzüge. Für Makler und Finanzanalysten ist die Botschaft klar: Das Schweizer Immobilieneigentum wandelt sich von einem schuldenoptimierten Modell zu einem eigenkapitaloptimierten Modell. Diese 180-Grad-Wende erfordert eine komplette Neugestaltung der privaten Finanzplanungen.
Die Gewinner und Verlierer der neuen Gesetzgebung.
Entgegen der landläufigen Meinung ist diese Reform kein universelles Steuergeschenk. Der Immobilienmarkt wird sich je nach Bilanzstruktur jedes Haushalts segmentieren:
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Die grossen Gewinner: Langjährige Eigentümer, oft im Ruhestand, die ihre Hypothekarschuld weitgehend amortisiert haben. Da sie keine nennenswerten Passivzinsen zum Abzug bringen konnten, traf sie der Eigenmietwert mit voller Wucht. Die Reform wirkt für sie wie eine reine und sofortige Steuersenkung.
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Die grossen Verlierer: Erstkäufer und junge Familien. Da sie ihren Belehnungssatz (oft auf 80%) maximieren mussten, um den hohen Preisen in der Genferseeregion oder im Raum Zürich zu begegnen, rechneten sie mit dem Abzug ihrer hohen Passivzinsen, um ihr Budget auszugleichen.
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Die unsicheren Fälle: Eigentümer von in die Jahre gekommenen Immobilien. Das Ende der Abzugsfähigkeit von Standardunterhaltskosten droht den laufenden Gebäudeunterhalt zu bremsen, was eine grosse Herausforderung für die Verwaltung von Stockwerkeigentum (STWE) darstellt, wo die Finanzierung des Erneuerungsfonds steuerlich neutral wird.
| Profil des Eigentümers | Geschätzte steuerliche Auswirkungen nach der Reform |
|---|---|
| Junges Paar (80% Hypothek, hohe Passivzinsen) | Unvorteilhaft (Massiver Verlust der Zinsabzüge und Anstieg der Nettobelastung) |
| Rentner (Abbezahlte Hypothek, geringe Belastungen) | Sehr vorteilhaft (Vollständige Abschaffung der Steuer auf das fiktive Einkommen) |
| STWE-Eigentümer mit Standard-Renovationsprojekt | Gemischt (Anstieg der tatsächlichen Baukosten nach Wegfall der Unterhaltsabzüge) |
Die strategische Ausnahme: Die Energiewende.
Ein entscheidender Punkt lenkt die Aufmerksamkeit von Experten für Baurecht und Steuern auf sich: die Behandlung von ökologischen Investitionen. Angesichts der klimatischen Erfordernisse der Energiestrategie 2050 behält der Gesetzgeber in der Regel Anreize für Massnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz bei (thermische Sanierungen, Wärmepumpen, Solarpaneele).
Diese Nuance ist lebenswichtig. Eigentümer werden die laufenden Unterhaltskosten (nicht abzugsfähig) chirurgisch von Arbeiten mit ökologischem Mehrwert (potenziell auf kantonaler und bundesebene abzugsfähig) trennen müssen. Immobilienprofis erwarten im Übrigen eine Umstrukturierung der Kostenvoranschläge durch Generalunternehmer, um diese Beträge für die Steuerverwaltung klar zu isolieren.
Überdenken der Finanzierungsstrategie.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts erzwingt eine neue Disziplin. Es wird nicht mehr darum gehen, eine erstrangige Hypothek künstlich aufrechtzuerhalten, um seine Steuern zu optimieren. Der Trend wird sich zugunsten einer schnelleren direkten Amortisation umkehren. Kreditinstitute werden innovativ sein müssen und Hybridmodelle anbieten, bei denen das zurückgezahlte Kapital andere Vorteile bietet.
Für Investoren, die der Lex Koller (BewG) unterliegen, oder Inhaber von Renditeportfolios ist Wachsamkeit geboten: Diese Reform zielt auf den Hauptwohnsitz ab. Renditeobjekte generieren weiterhin steuerbare Mieterträge und behalten ihre Abzüge. Es wird daher entscheidend sein, seinen Immobilienbestand zu überprüfen und einen Experten zu konsultieren, um die Verteilung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen neu auszubalancieren.
