Der Erwerb einer Immobilie in der Schweiz durch eine Person mit Wohnsitz im Ausland oder durch eine in der Schweiz wohnhafte ausländische Person bleibt ein komplexes Thema, das durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), besser bekannt als „Lex Koller“, geregelt wird.
In der aktuellen Schweizer Immobilienlandschaft, die von Preisdruck und strengen Regulierungen geprägt ist, bleibt der Zugang zu Wohneigentum für Ausländer ein zentrales Thema. Ob Sie ein internationaler Investor, ein kürzlich in die Schweiz gezogener Expatriate oder ein Immobilienprofi sind, der ausländische Kunden berät – das Verständnis der Lex Koller ist unerlässlich. Im Jahr 2026 erfordern die geltenden Regeln besondere Wachsamkeit, insbesondere in Bezug auf den Aufenthaltsstatus (Bewilligung B, C) und die Art der angestrebten Immobilie (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder gewerbliche Liegenschaft). Dieser Artikel beleuchtet die Unterstellungspflichten, die zulässigen Ausnahmen und die klassischen Fallstricke, die es zu vermeiden gilt, um eine Immobilientransaktion abzusichern. Zwischen rechtlicher Konformität und Marktrealität: Erfahren Sie, wie Sie sich in diesem komplexen Rechtsrahmen zurechtfinden, um Ihre Erwerbsprojekte in aller Ruhe zu verwirklichen.
Wer kann in der Schweiz ohne Bewilligung eine Immobilie erwerben?
Der Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland ist grundsätzlich bewilligungspflichtig, sofern keine Ausnahmen vorliegen. EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz, Inhaber einer C-Bewilligung sowie ausländische Staatsangehörige mit einer B-Bewilligung, die in der Schweiz wohnen und ein Objekt als Hauptwohnsitz erwerben, sind von der Bewilligungspflicht befreit.
Der rechtliche Rahmen der Lex Koller (BewG)
Das BewG zielt darauf ab, die Überfremdung des Schweizer Bodens zu begrenzen, insbesondere in Tourismusgebieten. Um die Funktionsweise zu verstehen, muss man zwischen zwei Kategorien unterscheiden: den unterstellten Personen und den unterstellten Grundstücken.
Bewilligungspflichtige Personen
Als „Personen im Ausland“ gelten:
- Natürliche Personen mit Wohnsitz im Ausland.
- Staatsangehörige von Drittstaaten (nicht EU/EFTA), die in der Schweiz wohnen, aber nicht über eine Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) verfügen.
- Gesellschaften mit Sitz im Ausland oder solche, die von Personen im Ausland beherrscht werden.
Arten von Immobilien und Bedingungen
Die Unterstellung hängt auch von der Nutzung der Immobilie ab:
- Hauptwohnsitz: Ausländische Staatsangehörige mit einer B-Bewilligung können ohne Bewilligung einen Hauptwohnsitz erwerben, sofern sie diesen tatsächlich bewohnen.
- Zweitwohnungen: Diese sind streng limitiert und bewilligungspflichtig, oft abhängig von kantonalen Kontingenten.
- Betriebsstättengrundstücke: Der Erwerb von Grundstücken oder Gebäuden für eine wirtschaftliche Tätigkeit ist für in der Schweiz tätige Unternehmen in der Regel frei, sofern die Flächen tatsächlich genutzt werden.
Übersichtstabelle der Erwerbsbedingungen
Vorsichtspunkte für Investoren im Jahr 2026
Die Anwendung der Lex Koller beschränkt sich nicht auf die einfache Prüfung der Aufenthaltsbewilligung. Die kantonalen Behörden üben eine strenge Kontrolle aus, insbesondere in folgenden Punkten:
- Der Begriff des tatsächlichen Wohnsitzes. Die Steuerverwaltung und die Grundbuchämter gleichen ihre Daten heute effizienter ab. Ein als „Hauptwohnsitz“ deklariertes Objekt muss tatsächlich bewohnt werden. Eine längere Abwesenheit kann zum Entzug der Bewilligung oder zur Verpflichtung zum Zwangsverkauf führen.
- Kontrolle von Immobiliengesellschaften. Der Erwerb über eine Gesellschaft (AG, GmbH) erlaubt es nicht, das Gesetz zu umgehen. Wenn eine Mehrheit des Kapitals oder der Stimmrechte von Personen im Ausland gehalten wird, gilt die Gesellschaft selbst als „Person im Ausland“ und unterliegt denselben Einschränkungen.
- Kantonale Besonderheiten. Obwohl es sich um ein Bundesgesetz handelt, liegt die Zuständigkeit für die Erteilung von Bewilligungen (insbesondere für Ferienwohnungen in Tourismusorten) bei den Kantonen. Einige Kantone haben restriktivere Praktiken als andere.
Fazit: Die Bedeutung einer spezialisierten Begleitung.
Die Abwicklung von BewG-Dossiers erfordert Fachwissen an der Schnittstelle von Immobilienrecht, Steuerrecht und Ausländerrecht. Vor der Unterzeichnung jeglicher Rechtsgeschäfte ist es entscheidend, den Status des Käufers und die Konformität des Projekts mit den zuständigen Behörden zu validieren. Eine Fehleinschätzung kann nicht nur den Verkauf blockieren, sondern zu strafrechtlichen Sanktionen oder zur Nichtigkeit des Geschäfts führen. Im Jahr 2026 sind Transparenz und präzise Dokumentation mehr denn je die besten Verbündeten Ihrer Immobilienprojekte.
