Die Bewertung eines Renditeobjekts in Lausanne ist weit mehr als eine blosse Kalkulation; sie erfordert eine präzise Analyse des lokalen Marktes.
Bei der Immobilienbewertung im Kanton Waadt stehen sich zwei Hauptmethoden gegenüber: der Sachwert (auch Realwert genannt) und der Ertragswert. Während der Sachwert auf den technischen Erstellungskosten basiert, konzentriert sich der Ertragswert auf die finanzielle Performance. Für Investoren in Lausanne ist es entscheidend zu wissen, wann welche Methode den Ausschlag gibt.
Die Sachwertmethode teilt das Objekt in zwei Teile: den Landwert, beeinflusst durch die Lageklasse, und den Neuwert des Gebäudes (Baukostenplan BKP 2), abzüglich der technischen Entwertung. Da Bauland in Lausanne äusserst knapp ist, macht der Landanteil oft einen grossen Teil des Gesamtwertes aus. Diese Methode bietet Banken Sicherheit, da sie den materiellen Bestand der Immobilie widerspiegelt.
Im Gegensatz dazu ist der Ertragswert das Herzstück der Immobilienanlage. Er ergibt sich aus der Kapitalisierung der Nettomieterträge mit einem angemessenen Kapitalisierungssatz. In Lausanne führt die hohe Nachfrage nach Wohnraum zu sehr tiefen Renditeerwartungen, was die Ertragswerte steigen lässt. Dabei müssen Betriebskosten und Rückstellungen für zukünftige Sanierungen (Instandsetzungszyklen für Technik und Ausbau) exakt kalkuliert werden.
Die Wahl der Methode hängt meist von der Nutzung ab. Bei klassischen Mietliegenschaften entspricht der Marktwert oft dem Ertragswert, da Investoren primär für den Cashflow zahlen. Bei Spezialimmobilien oder öffentlichen Bauten bleibt der Sachwert jedoch die führende Methode. Ein erfahrener Schätzer wird beide Ansätze nutzen, um die Ergebnisse zu plausibilisieren und sicherzustellen, dass physische Substanz und wirtschaftlicher Nutzen im Einklang stehen.
