Die Unterscheidung zwischen Bruttoverkaufsfläche (BVF) und Nettoverkaufsfläche (NVF) ist die Grundlage für jede fundierte kommerzielle Bewertung auf dem Schweizer Markt.
Im Bereich der Gewerbeimmobilien (B2B) ist die Fläche nicht nur eine physische Grösse, sondern eine monetäre Wertheit. Dennoch kommt es zwischen den SIA-Normen 416 und den Empfehlungen von USPI Suisse häufig zu Missverständnissen. Für Makler oder Investoren kann eine Unklarheit in der Berechnungsmethode zu Wertabweichungen von 5 bis 15 % führen, was die Rentabilität einer Akquisition oder die Glaubwürdigkeit bei Bankfinanzierungen gefährdet.
Die USPI hat Empfehlungen eingeführt, um diese Praktiken in der Westschweiz zu harmonisieren. Die Bruttoverkaufsfläche (BVF) umfasst die gesamte Nutzfläche, einschliesslich der Aussenmauern und der Hälfte der Trennwände zwischen zwei Geschäftseinheiten. Sie ist die bevorzugte Referenz für die Baukostenberechnung (BKP 2) und oft die Diskussionsbasis für grosse Einkaufszentren.
Im Gegensatz dazu konzentriert sich die Nettoverkaufsfläche (NVF) auf den vom Mieter tatsächlich nutzbaren Raum, gemessen innerhalb der fertigen Wände. Diese Fläche schliesst tragende Bauteile und technische Schächte aus. Auf dieser Basis werden in der Regel die Mietpreise (CHF/m²/Jahr) für den Detailhandel oder Ladenlokale in Innenstädten ausgehandelt.
Ein Immobiliengutachter muss hier äusserst präzise vorgehen: Es genügt nicht, einen Plan zu lesen. Man muss prüfen, ob Lagerflächen, exklusive Technikräume oder Lieferzonen in die Gewichtung einfliessen. Oft ist eine Korrektur erforderlich, um eine architektonische Bruttofläche in eine vermietbare kommerzielle Nettofläche umzuwandeln. Ohne Angabe des verwendeten Referenzrahmens ("gemäss USPI Suisse") drohen Rechtsstreitigkeiten nach der Transaktion.
