Le cadre légal de la sous-location en Suisse : entre liberté contractuelle et abus de droit.
En Suisse, la sous-location est régie par l'article 262 du Code des Obligations (CO), qui pose un principe fondamental : le locataire peut sous-louer tout ou partie de sa chose avec le consentement du bailleur. Toutefois, ce consentement ne peut être refusé que pour des motifs précis : si le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location, si ces conditions sont abusives par rapport à celles du bail principal, ou si la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur. L'essor d'Airbnb a toutefois poussé les tribunaux à préciser ces limites, notamment concernant le caractère lucratif et la notion de "résidence principale".
Est-il légal de sous-louer son appartement sur Airbnb en Suisse sans l'accord du propriétaire ?
Non, il est illégal de sous-louer un logement sur Airbnb sans le consentement explicite du bailleur. Selon l'art. 262 CO, le locataire doit obtenir l'accord du propriétaire. En cas de sous-location non autorisée ou lucrative (loyer de sous-location nettement supérieur au loyer principal), le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée.
Un cadre réglementaire strict face à la professionnalisation La sous-location via des plateformes comme Airbnb ne doit pas être confondue avec une sous-location traditionnelle à un étudiant ou à un ami pendant une absence temporaire. Le droit suisse distingue désormais clairement l'usage résidentiel de l'usage commercial.
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L'exigence de transparence et le consentement Le locataire a l'obligation d'informer son bailleur de son intention de sous-louer. Cette information doit inclure le nom des sous-locataires (ce qui est techniquement complexe avec Airbnb où les clients défilent) et les conditions financières. Si le locataire omet cette démarche, il s'expose à une résiliation de bail. La jurisprudence récente tend à considérer que le refus du bailleur est légitime si la sous-location prend un caractère systématique et hôtelier, car cela modifie la destination des locaux.
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La notion de loyer abusif C'est le point de friction majeur. L'article 262 al. 2 let. b CO stipule que le bailleur peut refuser son consentement si les conditions de la sous-location sont abusives. Dans la pratique helvétique, un locataire ne doit pas réaliser de profit substantiel sur le dos de son propriétaire.
Une majoration de 10% à 20% sur le loyer net est généralement tolérée pour couvrir l'amortissement du mobilier et les frais annexes (internet, électricité, frais de plateforme).
Au-delà, la sous-location est considérée comme lucrative et abusive, ouvrant la voie à une résiliation immédiate du bail pour "juste motif".
- Les inconvénients majeurs pour le bailleur Le roulement incessant de touristes dans une cage d'escalier résidentielle peut constituer un "inconvénient majeur". Les nuisances sonores, l'insécurité ressentie par les autres copropriétaires et l'usure accrue des parties communes sont des motifs régulièrement admis par les tribunaux pour interdire l'activité Airbnb.
Spécificités cantonales et taxes de séjour Au-delà du droit du bail (niveau fédéral), chaque canton applique ses propres règles administratives.
Les risques encourus par le locataire-hôte Le locataire qui s'improvise hôtelier sans respecter les règles s'expose à des conséquences lourdes :
Congé extraordinaire : En cas de violation grave du devoir de diligence ou d'usage lucratif de la sous-location, le bailleur peut résilier le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.
Restitution du profit : Le propriétaire peut exiger la restitution de l'enrichissement illégitime (les gains réalisés par la sous-location abusive).
Amendes administratives : Dans des cantons comme Genève, les amendes pour violation de la LDTR peuvent atteindre des montants à six chiffres.
Conclusion pour les investisseurs et propriétaires Pour un propriétaire-bailleur, la vigilance est de mise. Il est recommandé d'insérer des clauses spécifiques dans les contrats de bail interdisant explicitement la sous-location via des plateformes numériques ou la soumettant à un accord écrit préalable renouvelable. Pour l'investisseur, l'acquisition de lots PPE en vue de faire du Airbnb nécessite une vérification scrupuleuse du Règlement d'Administration et d'Utilisation (RAU) de la copropriété, car de plus en plus de PPE interdisent désormais la location de type hôtelier.
